立法會二題:新界小型屋宇

  以下是今日(六月二十二日)在立法會會議上李卓人議員的提問和發展局局長陳茂波的答覆:

問題:

  新界小型屋宇(俗稱「丁屋」)政策的原意,是讓年滿十八歲而父系源自一八九八年時為香港新界認可鄉村居民的男性原居村民(下稱「原居民」),得以一生人一次向當局申請,在其所屬鄉村內的合適土地上建造一所丁屋作自住用途。據報,原居民出售丁屋權益(俗稱「套丁」)的情況猖獗。有不少沒有土地的原居民與土地業權人簽訂秘密協議,由原居民名義上從土地業權人購得土地並向當局申請建造丁屋,土地業權人則斥資建造丁屋;原居民須把建成的丁屋轉售予土地業權人指定的人士,並獲土地業權人支付一筆巨款。就此,政府可否告知本會:

(一)鑑於原居民在五年限制轉讓期內,在繳付按折扣因子計算的土地補價後,或在該限制期過後免繳土地補價,可轉讓以建屋牌照或換地方式批建丁屋的業權,而有市民指出此安排變相鼓勵原居民轉讓丁屋業權圖利,有違丁屋政策原意,當局會否規定原居民出讓該等丁屋時須繳付十足土地補價,以降低轉讓丁屋業權的誘因;如會,詳情為何;如否,原因為何;

(二)鑑於有意見認為原居民在丁屋落成後不久轉讓丁屋業權圖利,有違丁屋供原居民自住的政策原意,當局會否考慮禁止原居民在某期限內轉讓以任何方式批建丁屋的業權;如會,詳情為何;如否,原因為何;及

(三)當局會否制訂打擊套丁活動的措施,包括會否恢復二○○七年以前的做法,規定申請建造丁屋的原居民須作出法定聲明,保證他從未就其丁屋權益或申請丁屋契約的資格作出轉讓安排;如會,詳情為何;如否,原因為何?

答覆:

主席:

  小型屋宇政策自一九七二年起實施。根據有關政策,一般來說,年滿十八歲、父系源自一八九八年時為香港新界認可鄉村居民的男性原居村民,得以一生人一次向當局申請,在其所屬鄉村內的合適土地上建造一所小型屋宇自住。

  根據現行政策,小型屋宇一般在發出「滿意紙」前不得轉讓。若小型屋宇申請人在其申請獲批及建成小型屋宇後打算轉讓其小型屋宇,須根據適用的轉讓限制向地政總署提出申請,如申請獲批,則須繳付所需的土地補價。

  就問題的各部分,我回覆如下:

(一)現時,小型屋宇轉讓的限制及土地補價機制簡述如下:

(a)若小型屋宇批約是以建屋牌照方式批出,即申請人在自己擁有業權的土地上建造小型屋宇,當小型屋宇持牌人在獲發「滿意紙」後的五年轉讓限制期內轉讓其小型屋宇,他須向地政總署提出申請,如申請獲批,則須繳付所需的土地補價,方可出售其小型屋宇。當建屋牌照的五年轉讓限制期屆滿後,小型屋宇持牌人可自由買賣其小型屋宇,無須向地政總署申請,因此亦不涉及土地補價。

(b)若小型屋宇批約的土地是以私人協約方式批出的政府土地,則該小型屋宇承批人在獲發「滿意紙」後,無論任何時候轉讓其小型屋宇,均須向地政總署申請撤銷批約內的永久轉讓限制,如申請獲批,則須繳付所需的土地補價,方可出售其小型屋宇;而所需繳付土地補價為有關地段的市值地價。其市值地價會根據該地段的批地條款及參考有關物業的市場交易資料作出評估。

  另外,小型屋宇批約的方式還包括較少數在鄉村擴展區內以私人協約方式批出政府土地的批約及以換地方式批出的批約,此等批約受其適用的轉讓限制及土地補價機制約束。

  以私人協約方式獲批政府土地興建小型屋宇與以建屋牌照方式獲批興建小型屋宇不同,前者在其撤銷轉讓限制申請獲批時須繳付市值土地補價,而後者則由於土地本屬小型屋宇申請人所有,因此撤銷五年轉讓限制的土地補價,主要乃反映該小型屋宇地段當時受轉讓限制規定的情況與撤銷轉讓限制後可提早自由買賣的情況兩者之間的土地價值差別,並不涉及政府重新收取該私人地段的市值地價。具體而言,轉讓限制的剩餘年期越短,土地補價水平越低,相反亦然。

  現時的小型屋宇已有適當的土地補價評估機制,我們目前未有改變有關機制的打算。

(二)一九七六年二月之前,小型屋宇的批約並沒有轉讓限制的條款。政府於一九七六年二月在所有的小型屋宇批約內加入五年轉讓限制的條款,並於一九七八年八月將透過私人協約方式獲批政府土地興建的小型屋宇的轉讓限制期延至整個批地年期(即「永久轉讓限制」)。然而,此永久轉讓限制並非不能撤銷,正如上文(一)(b)所述,小型屋宇承批人可向地政總署提出撤銷轉讓限制申請,如申請獲批並繳足所需的市值土地補價,便可自由轉讓其小型屋宇。

  我相信大家亦理解,現行的政策行之已久,而政策所牽涉的考慮繁多。任何涉及改動小型屋宇政策的建議,均需要作整體和全盤的詳細考慮,不能忽略法律、環境、土地規劃、土地需求以至相關持份者權益等複雜問題,這些問題均需要審慎檢視。就李卓人議員在提問中建議規定在某期限內絕對禁止轉讓小型屋宇,我們未有計劃進行有關諮詢。在未進行充分諮詢和仔細研究的情況下,我們不應亦不能輕言更改。況且,當中相當部分的小型屋宇是以上文(一)(a)所述的建屋牌照方式獲批興建,持牌人原先已擁有其私人土地。此外,引入絕對禁止轉讓期,令小型屋宇持牌人或承批人未能因應其個人或家庭情況和需要的轉變而轉讓小型屋宇,未必合理。要在短時間內敲定一個合適而方方面面持份者都能接受的新政策,實不容易。而發展局需要優先處理的工作,是增加短、中期的土地供應,和推展各項工務工程並控制其成本,在現屆政府餘下的任期內,檢討或考慮有關修改小型屋宇政策的建議並不是我們工作的優先選項,時間上亦不切實可行。

(三)現時,地政總署在處理建造小型屋宇的申請時,會要求申請人就其原居村民的身分及以前未曾接受過當局以任何優惠條件批建小型屋宇的事實等作出法定聲明。如申請人向地政總署申請以建屋牌照或換地方式批准建造小型屋宇,申請人在其法定聲明中必須聲明是擬建小型屋宇相關地段的唯一合法註冊業權人。

  小型屋宇申請人在簽立小型屋宇契約時,亦須透過載於小型屋宇契約內的保證條款,保證他從未就其發展小型屋宇的權益或申請小型屋宇契約的資格作出轉讓安排。若發現承批人或持牌人違反契約條款,地政總署可採取執行契約條款行動。

  區域法院早前就一宗「套丁」案件的判決說明,若任何人士透過虛假陳述或詐騙行為騙取政府的審批,便是涉及違法行為,即使涉事人沒有作出法定聲明,有關違法行為經執法部門查明屬實可作刑事檢控。因應有關判決,對於懷疑承批人或持牌人以不誠實手法欺騙地政總署簽發小型屋宇批約或違反保證條款的個案,地政總署會繼續作出跟進,並按需要與執法部門合作及全面配合有關部門的調查工作。

2016年6月22日(星期三)
香港時間13時10分